Ev Sahibi En Fazla Yüzde Kaç Zam Yapabilir?

14 Aralık 2015
PAYLAŞ
Ev Sahibi En Fazla Yüzde Kaç Zam Yapabilir?

Ev sahibi en fazla yüzde kaç zam yapabilir merak konusu... En önemlisi de bu sebeple kiracıyı evden çıkartabilir mi? İşte yanıtı...

Her ayın kira artış oranını kirada oturan yeniemlak.com takipçileri için paylaşıyoruz. Okurlarımızdan sıkça şu soru geliyor; "Ev sahibin ÜFE oranının üzerinde zam yapmak istiyor ben de kabul etmiyorum bizi bu sebeple evden çıkartabilir mi?"

Soruya yanıt vermeden önce ev sahibi kiraya en fazla yüzde kaç zam yapabilir buna açıklık getirelim;
Kira artış oranları Yeni Borçlar Kanunu'na göre yapılıyor. Buna göre kira artış oranı Tüik tarafından her ay açıklanan Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksi'ne (ÜFE) 12 aylık ortalama baz alınarak belirlenir.

KİRA ARTIŞ ORANI İÇİN TIKLAYINIZ

Şimdi gelelim esas soruya; Ev sahibi üfe oranının üzerinde zam yaparsa ve kiracı bunu kabul etmezse zorla evden çıkartabilir mi?

SÖZLEŞMEDE BELİRTİLENİN ÜSTÜNE ÇIKAMAZ
Soruyu Gayrimenkul Avukatı Emre Alcan'a sorduk. Ev sahibinin sözleşmede belirtilen artış oranının üzerinde zam yapamayacağının altını çizen Alcan, "Ev sahibi sözleşmede belirtilen artışın üstünde zam yapamaz. Kiracı kefyi artışışı kabul etmediği içinde ev sahibi bu sebeple kiracıyı evden çıkaramaz" dedi.

Peki ya sözleşmede yıllık kira artış oranı açıkça belirtilmemişse ne olacak?
Ev sahibinin sözleşmede belirtilmese bile Tefe, Tüfe'nin üstünde zam isteyemeceğini vurgulayan Alcan, "Tefe, Tüfe'nin üstünde istemi için mahkemeden hakim kararı alması gerekiyor. Ancak bedel rayiçlerin altındaysa hakimin belirleyeceğ rakam daha belirleyici olabilir" diye konuştu.

HABER: Şengül KIRMIZITAŞ


"Ev Sahibi En Fazla Yüzde Kaç Zam Yapabilir?" haberine ait 65 yorum

Mehmet Aşkın

25 Dec 2015, 21:48

Merhabalar benim sorum şu Ev sahibi sözleşmeyi kendisi bilgisayarda hazırlamış.Maddeleri kendi yazmış.1.Sorum TÜFE oranında zam yapılacak diyor.2.Soru binada 9 kiracı var ve hiç biri yönetim aidatlarını vermiyor ev sahipleri veriyor ve o binada en pahalı oturanda benim.Bu kira sözleşmesini imzalarken ben ev sahibine bu yönetici ödemesini ben ödeyemem 575 tl kira+25 tl bina+13 tl kapıcı+5 tl otomat olarak düşünürsek 618 tl kira ve binada 400 & 430 tl'ye oturan olduğunu düşündüğümüzden kabul etmedim orada kafa salladı hallederiz vaabında.Bu kiraya veren Avukat vekil pozisyonunda.Sorularıma cevap alabilirmiyim.Teşekkür ediyorum.

bedia çetin

03 Jan 2016, 18:13

Sayfanıza yeni giriyorum çok beğendim.

attila

Yorumunuz denetim için bekliyor.

bedia

03 Jan 2016, 18:17

Sayfanıza yeni girdim çok başarılı.

ibrahim fidan

04 Jan 2016, 05:14

İyi günler ve mutlu yıllar,Sayfanızı çok beğendim bende bir şeyler sormak istiyorum,Esenler son durakta bir binamız var verilen kiralar değerinin altında dairler 120 metrekare 2015,te 590.-TL olan kiralara 100.-TL zam yapmak istiyorum ve kiracılar karşı çıkıyor vermek istemiyorlar ne yapmalıyım hukuksal yardıma ihtiyacım var.Vereceğiniz bilgiler için şimdiden teşekkür ederim.

cihan

05 Feb 2016, 05:59

inşallah evsiz kalırsın kiracı olursun ev sahibin 100tl zam yapmak ister o zaman anlarsın kiracının halinden vicdansızlar...

cihan

05 Feb 2016, 06:07

çıkartın olsun niye uğraşıyorsunuz başka kiracımı yok

kenan

22 Feb 2016, 10:04

Asgari Ücret 1300 tl senin kiracın 590 tl ödüyor sana sen 100tl zam yapmak istiyorsun o insanları kendi yerine koy elini vicdanına koy bu yılın TÜFE oranı % 5.5 senin yapacağın zam en fazla 32 yada 35 tl dir bu kadar aç gözlü olmayın kiracı olarak yaşayan insana zulmetme yazıktır günahtır Allahın dan kork...

Berke

29 Mar 2016, 21:13

Umarım bu zam olayı seninde başına gelir. Kafana göre 100 tl zam he? Yok öyle keyfi zam. Bu işin yasası,hukuku ne ise ona uyacaksın. He uymayıp korkutarak,bilgisizliğine güvenerek zam yaptığın insanların ödediği kira'dan kazandığın haksız para ise senden ve sevdiklerinden misli ile çıkar umarım.

zeynel

31 Aug 2016, 09:41

inşaallah sev sahibi olmakla dünyaya sahip değilsin ende evsiz kalırsın seninde ev sahibin sana yüksek rakamda zam yapar ...

Nurgül

09 Oct 2016, 12:36

600 tl kira ödüyoruz ev sahibi bu sene 200 daha zam yaparak kirayı 800 tl ye çıkarmak istediğini söyledi eşim itiraz etti ev sahibide 150 tl zamma indi kiramız şuan 750 ye çıktı ev sahiplerinin kafalarına göre rakam la zam yapma hakları varmı yoksa nereye itiraz edilebilir ayrıca kirayı her ay düzenli ödüyoruz bizim çıkmamız için zam yapıyor desek düzenli ödeyen kiracı bulmuşken niye çıkarmak istesin...

metin Topaloglu

12 Jan 2016, 00:01

Iyi günler sayfaniz cok bilgilendirici. Sag olun . Benim Bir sorum olacak. Ben türkiyede, Denizlide bir bina satin aldim.zemin kati zamaninda kiraya verilmis. bende devam etsin diye fazla orali olmadim.alistan sonra kiraci ile tanisalim diyerek ve kira bedelini ögrenmek icin kiracinin yanina gittim.Meger kira bedeli cok düsük ve sözlesmeyi 10 senelik yapmislar. simdi kiracidan ben bu kirayi artirabilirmiyim veya sözlesmeyi fes edebilirmiyim? Bana yardimci olursaniz sevinirim. Saygilarimla

Şengül Kırmızıtaş

12 Jan 2016, 00:16

Düşük derken zaten üfe üzerinde zam yapamazsınız. Sözleşmeyi de feshedebilmek için geçerli bir sebep olması lazım. Bu konuda bir avukattan yardım almanız daha sağlıklı. Çünkü sözleşmenin tam içeriği nedir bilemem. Sözleşmeyi avukat görsün o size yol gösterecektir..

Kamil arkan

13 Jan 2016, 07:10

Ev sahibi sözleşme bitiminde kafasına göre zam isteyerek kiracıyı evden çıkarabilirmi? Subat ayında sözleşme bitiyor ve bir ay kala tefefon açıp, hiç adil olmayan bir zam talbinde bulunuluyor ve aksi halde evi boşaltmam isteniyor. Konunun yasal kısmı nedir acaba?

Mehmet gözler

23 Jan 2016, 05:32

Merhabalar sormak istediğim soru üfe ile tüfe arasındaki fark nedir ve ev sahibi ile yapılan sözleşmelerde yıllık artış sozlesmesinde hangisi baza alınır yardımcı olursanız çok sevinicem iyi calışmalar dilerim

Şengül Kırmızıtaş

23 Jan 2016, 19:43

Mehmet bey merhaba.. Kira artışında üfe baz alınır..

arif saka

27 Jan 2016, 19:20

Merhaba sormak istediğim soru benim oturduğum konuta 2014 şubat ayında kontrat yapıldı ve kontratımda kira artışı için üfe oranı baz alınır ancak bu oran %8 den aşağı olamaz diye bir ibare bulunmakta idi. Buna göre benim 2015 ve 2016 dönemimdeki artış oranları ne olur yardımcı olurmusunuz.

Şengül Kırmızıtaş

27 Jan 2016, 19:23

şubat üfe oranları henüz belli olmadı. Ama yüzde 8'i bulmayacağı kesin. Kontratta yüzde 8 denildiği için ev sahibi en fazla yüzde 8 zam yapabilir..

arif saka

27 Jan 2016, 19:28

benim bir sorum daha olacak. kontratım 2014 şubat ayında yapıldı. kontrat süresi bitimi gelmeden ev sahibim bana konutu boşaltmam için tebligat çekmedi. kontratım otomatik yenilenmiş oldu fakat süresi ne kadar uzamış oluyo. Aksi halde mal sahibim bana artış oranını kabul etmez isen konutu boşaltmamı istiyor.

Mehmet

30 Jan 2016, 18:23

Bir kaç sene önce imzalanmış ve zamların TEFE-TÜFE ortalaması üzerinden hesaplandığı belirlenmiş bir sözleşme durumunda ortalama mı yoksa yeni kanuna göre ÜFE mi uygulanır? Bilgilendirebilirseniz sevinirim.

filiz

29 Feb 2016, 23:25

25 mart da konturatım bitiyor ev sahibi %10 zam istiyor ne kadar artış yapmam gerek tefe tüfe ye göre

Şengül Kırmızıtaş

29 Feb 2016, 23:34

Mart oranları Perşembe günü açıklanacak. Ama en fazla yüzde 5 ya da biraz üstü yapabilir. Perşembe netleşir. Takipte kalın..

filiz

29 Feb 2016, 23:26

1000 tl kira veriyorum

Halil

16 Mar 2016, 22:34

filiz hanım kiranız 1056.10 tl yi geçemez,ev sahibiniz en fazla 56.10 kuruş zam yapabilir

Serkan

17 Mar 2016, 05:48

Merhabalar,ev sahibimle kontratim bu ayin sonunda bitiyor bana yaklasik 200 lira zam yapmak istyor su an 850 lira oduyorum bana cik diye ihtar cektgini varsayarsak benim haklarim neler olur yardimci olursaniz cok sevinirim..

Şengül Kırmızıtaş

17 Mar 2016, 17:01

http://www.yeniemlak.com/gayrimenkul-rehberi/ev-sahibi-en-fazla-yuzde-kac-zam-yapabilir

Orhan Ersoy

08 Apr 2016, 15:43

Merhaba, Nisan ayında yapılan sözleşmemizde kira artış oranı olarak her yıl %10 yazıyor. Ancak yayınladığınız nisan 2016 artış oranı %5,64. Buna rağmen ev sahibimin %10 artış yapma hakkı var mıdır?

Bayram

11 Apr 2016, 02:14

Orhan Bey;eğer sözleşmenizde herhangi bir yüzdelik dilim yazıyorsa ki(sizin yazıyor) sözleşmede yazan yüzdelik dilim üzerinden zam yapabılir.Eğer yazmıyorsa o zaman %5.64 oranından yapabilirdi en fazla. Ödediğiniz kira bedelinin %10 u kadar zam yapma hakkı bulunuyor çünkü kira kontratı başlangıcında her ikinizde bunu kabul etmiş oluyorsunuz attığınız imzayla

emine

15 Apr 2016, 20:12

Ben 2 yillik kiraciyim 900 e tutmustum ilk sene 100 tl zam yapti 1000 tl oldu bu sene de 1 ay kirayi gec odedim diye kapiya not birakmis en kisa surede 2 aylik kirayi odemezseniz icra takibine aldiricam diye bahsi gecen 2.ci kira da o ay henuz vakti gelmemis olan kira bide not dusmus yeni kira zamminiz 1200 tl dir diye bu durumda ne yapmak gerekir bir oneride bulunurmusunuz.

Şengül Kırmızıtaş

15 Apr 2016, 22:55

Emine hanım yaptığı yasal bir şey değil. Mahkeme yoluna gitseniz bile hakim de üfe oranlarını baz alacaktır..

hülya

02 May 2016, 02:41

her yıl düzenli zam yaptığı ve kirayı gününde aldığı halde tadilat yapacağını evden çıkmamı talep ediyor ne yapabilirim teşekkür ederim

banu

03 Jun 2016, 12:44

bizim kiramız şuan 600 tl fakat ev sahibi çevrede kiraların yüksek olduğunu söyleyerek 750 tl teklif etti bizde en fazla 650 verebiliriz dedik ama adam kabul etmiyor en son 700 e bırakıyor yani 100 tl zam istiyor ne yapmalıyım bu zammı ödeyecek gücüm yok

Şengül Kırmızıtaş

03 Jun 2016, 18:12

Bu yasal değil. Konu mahkemeye taşınırsa hakim de üfe oranını baz alır ve çevredeki rayiç fiyatları...

adem hocic

28 Sep 2016, 09:44

ben de 2 yıldır 650 tl ye oturuyorum. 2 yıl boyunca zam teklif etmediler. ev sahibim ağustos ayında kendi kafasına göre karar alıp kirayı eylülde 700 e daha sonra yılbaşından itibaren 850 tl ye yükseltmek istiyor. benim ne yapmam lazım?

Ismail

04 Jun 2016, 01:21

Brb lar ben 4 yildir ayni dairede oturuyorum 720 tl kira veriyorum bu ay 900 tl yapmak istiyor ve kira sözleşmesi yapmamistik ne yapmam lazim yardimci olurmusunuz Teşekkürler

Şengül Kırmızıtaş

06 Jun 2016, 17:49

Üfe'nin üstünde zam yapamaz. Ayrıca sözleşmenin de yapılması lazım.

Selma

06 Jun 2016, 00:27

iyi Akşamlar, Benim bir sorum olacaktı,şimdi biz 2 yıl için kontrat yaptık.Ve 2 yıl geçti,Ev sahibi kontrat uzatmadı şuan 5 yıldır oturuyorum.Yeni kontrat yapılmadı halde Ev sahibi zam yapabilir mi. Ben bu Eve taşındım dan bu yana kadar Banyo nun Pencere yeri var sadiçe Pencere takmamışlar ve kışın ordan cok soğuk geliyor.Ben gecen yıl felan Ev sahibine söyledim halde orayı karton la kapatın dedi.Ve Banyo ya pencere takmıyorlar birde üstelik eve zam isityorlar ne yapmam gerek.

Şengül Kırmızıtaş

06 Jun 2016, 17:47

Kontratı yenilemeniz gerekiyor..

Refika

10 Jun 2016, 22:57

Merhaba istanbul Esenyurt bağlarçeşme Mah yüksek Giriş katta 3+1 evde oturuyoruz ev sahibi vergi net tutarı kadar ödüyormu bilmiyoruz muamma 400 tl ödemekte iken her ay tarafına bizden 1 anda bunaltmaya getirip 500 tl kira ödeme şartı koydu bizimde oturmaktan başka çağremiz kalmadı lakin kontrat yok faturalar onun üzerinde ve suriyelerin gelişini fırsat bilerek zam artışını usulsüz yaptı ve buda yetmez gibi evden çıkın diyor bizde apar topar çıkmayız diyoruz bahaneside evi satılığa çıkardım mazereti bizi çıkartıp evi farkla kiraya vermek evi ilk tutarken hem deposito verdik hem ev bakımsızdı boya yaptık ufak tefek aksamları vardı onardı onları bile karadan düşmedik içinde biz oturamaz diye ve onun zorbalığıyla evden çıkmayacağız çocukların okulu işimiz hep bu mevkiye yakın yeni kanun ve Haklar nedir bu doğrultuda hareket etmek istiyorum teşekkür ederim

Ayşe

13 Jun 2016, 14:58

Merhaba, 1 senelik kiracıyım. Kira sözleşmesinde "Kira artışı İTO TEFE endeksi baz alınarak arttırılır" yazıyor. İTO'nun web sayfasında bu oran Mayıs 2016 için %6.93. Bu hususta kira artışı için ÜFE mi baz alınır yoksa İTO TEFE mi? Teşekkürler.

Şengül Kırmızıtaş

13 Jun 2016, 16:00

Üfe'ye göre artış yapılır...

Mehmet Aşkın

14 Jun 2016, 09:01

Merhabalar bir soru daha sormak istiyorum.Kira kontratında Enflasyon oranında zam yapılacak ibaresi yer almakta. 8,81 oran zam isteniyor. Yasal olarak ÜFE baza alındığında 5,19 çıkıyor.Şimdilik kontrat gelişi güzel ev sahibi kafasına göre yazmış bu durumda ne yapılmalı.Eve kağıt göndermiş üç maddeden oluşan.İşte kabul olmaması durumunda mahkeme yolu açık olmak üzere falan zam oranı kira artışın kaç tl olduğu gibi.Bugüne kadarda kira hep 2 gün önceden yatırıldı bu şahıs ev sahibinin Avukat vekili ne yapmalıyım.Yardımcı olurmusunuz.

Şengül Kırmızıtaş

16 Jun 2016, 17:31

Normal şartlarda Üfe baz alınır. Fakat sözleşmede bir oran belirtilmişse ve siz de o sözleşmeyi imzaladıysanız bunu kabul etmiş oluyorsunuz. Dolalısı ile sözleşmede yazan geçerli olur.

ezgi

14 Jun 2016, 16:46

Ev sahibiyim kira kontratında TEFE TÜFE ortalaması oranında artış yapılacak diyor. Yine de ÜFE'ye göre mi artış yapmalıyız? Kontratta ne yazarsa yazsın yine de ÜFE' ye göre mi artış yapmamız gerekiyor?

Şengül Kırmızıtaş

16 Jun 2016, 17:29

Kontrat da bir oran belirtilmemişse üfe baz alınır. Fakat oran belliyse sözleşmede belirtilen orana göre zam yapılır. iyi günler...

MASUM KUŞ

16 Jun 2016, 16:09

Merhaba kiraya verilecek bir daire için diyelimki 1 yıllık veya 2 yıllık yapılacak sözleşmede zam oranını %10 deme hakkımız var mı? Ve bu şekilde yapılacak bir sözleşme ilk 2 yıl , 3. ve sonraki yıllarda da geçerli midir? teşekkürler

özge

23 Jun 2016, 17:02

İyigünler.4 yıldır oturduğumuz evimizde kira bedelini kontratta belirtilen ( tefe tüfe )oranında zam yaptık. Su an 1 550 tl kira ödüyoruz. Fakat ev sahibimiz çevredeki ev fiyatları arttı diye 1 Temmuzda yenilenecek kira artışımız için 2 000 tl kira bedeli istediğini belirtti. Bu yasal mıdır? Hakkımız nedir? Cevap için şimdiden teşekkürler.

Şengül Kırmızıtaş

23 Jun 2016, 17:39

Sözleşmede belirtilen oran geçerlidir.

AYHAN

13 Jul 2016, 15:58

ev sahibi ile aramızda sözleşme yok. 1000 tl kira veriyorum. 1300 tl kira istiyor ben veremem dedim o zaman çık diyor. ne yapmam lazım çıkmak istemiyorum.

Şengül Kırmızıtaş

13 Jul 2016, 18:21

Sözleşmemin olmaması zaten yasal değil.Ayrıca 300 TL birden zam yapamaz. Bundan dolayı da çık diyemez. Eğer siz konuyu mahkemeye taşırsanız hakim de yine üfe'ye göre zam yapacaktır.

Erkan

17 Jul 2016, 11:30

Merhabalar temmuz 15 2014 tarihinde evimi 800 tl ye kiraladım.sonraki sene 900 tl dediler onada anlaştım,fakat bu sene 250 tl artış yapmak istiyorlar... bu şekilde mi olması gerekiyor sürekli ev değiştirme can sıkıcı bir durum.k ontrat yapılıyor tefe tüfe de yazıyorken neye göre bu kontrat anlamış değilim..bu arada kiramı da gününde odeyen kiracıyım...

Maide Maide

18 Jul 2016, 17:59

Merhaba Erkan bey, sözleşmede üfeye göre artacağı yazıyor ise ona göre artış yapılır daha fazlası yapılamaz. Sözleşmenizde zam oranının neye göre belirleneceği yazıldıysa o baz alınır...

Ertan Aslan

28 Jul 2016, 12:52

Merhabalar kira kontratım da artış oranıyla ilgili "tefe-tüfe oranından hangisi yüksek ise yüksek olan orandan kira bedeli arttırılacaktır"ibaresi var yasal olan Artış oranım nedir? ÜFE üzerinden artış yapsam yasal olarak zor durumda kalırmıyım ? Teşekkürler

Maide Maide

07 Aug 2016, 11:20

Merhabalar.. Kira sözleşmenizde yazılan geçerlidir. Bu yüzden yasal olarak zor durumda kalabilirsiniz...

filiz doğru

15 Aug 2016, 09:53

merhaba , bizim kira sözleşmemiz yok ev sahibi %10 senin başında kiraya zam yaptı sene bitmeden 100 tl yine zam yaptığını söyledi bizim hakkımız nedir bu durumda ne yapmalıyız.

adem hocic

28 Sep 2016, 09:51

ben de 2 yıldır (haziran 2014 den beri) 650 tl ye oturuyorum. 2 yıl boyunca zam teklif etmediler. ev sahibim bu sene ağustos ayında kendi kafasına göre karar alıp kirayı eylülde 700 e yükseltti,daha sonra yılbaşından itibaren 850 tl ye yükseltmek istiyor. benim ne yapmam lazım?

Yasemin özkara

12 Oct 2016, 22:29

Ben kiram 400 idi 450 oldu kontratimda yoktur 5 yıldan beri oturuyorum % kaç arttirmaya hakkı vardır

ayşe gül

19 Oct 2016, 15:41

merhabalar ben 2015 yılında tutuğum dairenin 2 yıllık konturatını yapmıştım ama kontratta her yıl arttırımı yapılacaktır diye bir ibare eklemiştik yalnız % lik oranını belirtmedik bunun için ne yapmamız gerek evsaybim 850 tl ye tuttugum evi bu yıl 1000 tl yapıyor bu durum beni aşıyor tefe tüfeye göre ödemem uygunmudur .Cevap yazarsanız sevinirim.

Maide Maide

24 Oct 2016, 14:18

Merhaba, sözleşmenizde bir oran belirtilmemiş ise en fazla üfeyi geçmeyecek oranda zam yapılabilir...

Onur Doğan

26 Oct 2016, 00:22

Ben kiraciyim ve ev sahibi 600 tl den kirayi 750 yapiyorum dedi 1 yıldır oturuyorum ve bir gun bile geciktirmedim kirayı sizce haklimidir 150 tl zam yapmakta kira sözleşmesini yenilemedik sizce ne yapmaliyim yardimci olurmusunuz ...

Maide Maide

30 Oct 2016, 22:09

kira sözleşmenizde yazan oran üzerinden zam yapabilir. Eğer bir oran belirtilmemişse, sözleşmenizin yenileneceği ayda açıklanan TÜİK'in ÜFE oranını geçmeyecek şekilde zam yapabilir.

CELAL YURTSEVER

04 Nov 2016, 19:31

Aralık 2008 yılında kiracısı olduğum menkulü her sene tefe-tüfe(sözleşmede yazılı) artış yapıyorum.Ancak bulunduğum bölgede 2 senedir kiralar astronomik artınca ev sahimi u anda 1200 tl oturduğum eve 2.000 tl gibi kira istedi. Ne yapmama gerekir. bilgi verir misiniz.

Maide Maide

12 Nov 2016, 08:56

Merhaba, ev sahibinizin sözleşmede yazanın üstünde zam yapma hakkı bulunmuyor. Yüksek zam yapabilmesi için anca mahkemeye başvurup, mahkeme kararı alması gerekir.

gamze yıldırım

08 Nov 2016, 11:34

merhabalar.şuan oturduğum eve gecen yıl aralık 1 de girdim.sözleşmemizde artışın tefe tüfeye göre yapılacağı yazıyor.şuan 1.150 tl ye oturuyourz ancak ev sahibimiz 150 tl zam istiyor.eğer bu zamı yapmazsakta bizi evden çıkartacağını söylüyor.bu durumda bizim yapabileceğimiz bir şey varmıdır acaba? yardımcı olabilirseniz çok sevinirim.iyi günler..

Maide Maide

12 Nov 2016, 09:07

Ev sahibinizin tefe tüfeyi geçen bir oranda zam yapmaya hakkı yok. Ayrıca sizi de evden zorla çıkaramaz.. Bir avukatla görüşebilirsiniz..

Yorum Yap