Gayrimenkulde Yön Değişti; Yurt Dışına Giden Yatırım, Türkiye’ye Geleni Geçti

Yabancı yatırımcıların Türkiye’deki alımları gerilerken, Türk yatırımcıların yurt dışı gayrimenkul iştahı hızla artıyor. 2025’in ilk 11 ayında yabancıların Türkiye’deki alımları 2,1 milyar dolar ile sınırlı kalırken, Türk yatırımcıların yurt dışı gayrimenkul alımları 2,4 milyar doları aştı. Son bir yıllık veriler, Türkiye’nin artık net yatırım çeken değil, yatırım gönderen ülke konumuna geçtiğini gösteriyor.

Bir dönem Türkiye’de ev alan yabancılar konuşulurken, artık Türklerin yurt dışındaki konut yatırımları gündemde. Gayrimenkulde tablo tersine döndü; yatırım rotası Türkiye’den Avrupa’ya ve Körfez’e kaydı. Ocak–Kasım 2025 döneminde yabancıların Türkiye’de gerçekleştirdiği toplam gayrimenkul alımı 2 milyar 56 milyon dolar seviyesinde kalırken, aynı dönemde Türk yatırımcıların yurt dışından aldığı gayrimenkul tutarı 2 milyar 423 milyon dolara ulaştı.

Son Bir Yıllık veriler son 11 aylık verileri destekliyor

Son bir yıllık verilere bakıldığında tablo daha da netleşiyor; Yabancıların Türkiye’deki net gayrimenkul alımı: 2 milyar 308 milyon dolar, Türklerin yurt dışı gayrimenkul alımı: 2 milyar 657 milyon dolar. Bu rakamlar, Türk yatırımcıların başka ülkelerin yabancı yatırımcısı haline geldiğini ortaya koyuyor.

“Türk yatırımcı artık yurt dışında daha iştahlı”

Konuya ilişkin değerlendirmede bulunan EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, yatırımcı tercihlerindeki değişimi şu sözlerle yorumladı:

“Rakamlar gösteriyor ki yurt dışında yatırım yapan Türk yatırımcı, Türkiye’de yatırım yapan yabancıların alım hızını geride bırakmış durumda. Artık yurt içine gelen yatırımdan çok, yatırım yurt dışına gidiyor. Türk yatırımcı, ülkemizdeki ve dünyadaki dinamiklerin değişmesi ile yurtdışı gayrimenkul alımında daha istekli bir konuma geçti.”

Vize, Vatandaşlık ve Döviz Bazlı Varlık Arayışı Etkili

Yurt dışı yatırımlardaki artışın arkasında birçok faktör bulunuyor. Yazıcı’ya göre özellikle vize sorunları, oturum ve vatandaşlık imkanları, döviz bazlı varlık ve gelir getiren mülk edinme isteği gibi faktörler, Türk yatırımcıyı yurt dışına yönlendiriyor.

“Türkiye’deki hızlı fiyat artışına karşın kira getirilerinin aynı oranda yükselmemesi, bir dönem kira artışlarına getirilen sınırlamalar ve alternatif arayışlar, yatırımcının rotasını Karadağ, Portekiz, Yunanistan, İngiltere, İspanya, Dubai gibi ülkelere çevirmesine neden oldu” diyen Yazıcı, özellikle çocuklarının eğitimi veya uzun vadede yurt dışında yaşamayı planlayan ailelerin bu yatırımlarda belirleyici önemli bir paya sahip olduğunu belirtti.

Yabancı Yatırımcı Neden Fren Yaptı?

Yabancıların Türkiye’deki gayrimenkul ilgisindeki düşüş ise dikkat çekici boyutlara ulaştı. 2022 yılında 6 milyar 273 milyon dolar ile zirve yapan yabancı alımları, 2023 ve 2024’te geriledi. 2025’in ilk 11 ayında ise bu rakam 2 milyar 56 milyon dolara kadar düştü.

Bu düşüşte; Vatandaşlık için gereken gayrimenkul bedelinin 250 bin dolardan 400 bin doların üzerine çıkarılması; satışa 5 yıl kısıtlaması getirilmesi, Türkiye’deki fiyat artışlarının getiriyle paralel ilerlememesi önemli rol oynadı.

“Yatırımcı Nerede Kazanıyorsa oraya yöneliyor”

Yazıcı, son tabloyu şu sözlerle özetledi:
“Son 10 yılda gayrimenkul yoluyla vatandaşlık uygulaması yabancı alımlarını hızla büyütmüştü. Ancak gelinen noktada yabancı yatırımcı frene basarken, Türk yatırımcı yurt dışı alımlarda gaza bastı. Son 1 yıldaki ivme ile, Türklerin yurt dışı gayrimenkul yatırımı miktarı, yabancıların Türkiye’deki alımlarının önüne geçmiş durumda. Özetle yatırımcı nerede kazanıyorsa oraya yöneliyor, gayrimenkulde uzun vadeli alternatif politikalar oluşturulmazsa Türkiye ‘ye yabancı yatırımcı ilgilisini sürdüremeyeceğiz, yurtdışı alternatiflere kaybedeceğiz gibi duruyor.”

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Hakkında: EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ, gayrimenkul sektörün uzman isimleri tarafından 2008 yılında kuruldu. EVA, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilen Değerleme Şirketlerinden olup ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) tarafından finans kurumlarına, “gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi” hizmet verme yetkisine sahip şirketler arasındadır. Ayrıca uluslararası bir kurum olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından Türkiye’de “Regulated by RICS” olarak ünvanı verilen ilk kuruluştur.