Yeni İmar yönetmeliğine uyum için 3 ay

İnşaatçıları ve müteahhitleri harekete geçiren yeni imar yönetmeliği 1 Ekim 2017 tarihinde yürürlüğe girecek. Yeni düzenleme pek çok değişikliği kapsıyor. Bu değişiklikten etkilenmek isteyemeyen müteahhitler ise dikey ve stüdyo dairelerin de bulunduğu konut projelerine ruhsat için belediyelere koştu.

Türkiye’de 1 Ekim tarihinden itibaren dikey ve stüdyo daire yerine yatay mimari dönemini başlatacak yönetmelik yürürlüğe girecek. Düzenleme, stüdyo dairelerin üretimine son verirken, kat yüksekliğini sınırlandırarak ve emsal harici tüm alanlara yüzde 30 sınır getiriyor. Yeni düzenleme uygulamaya geçmeden önce müteahhitler de ellerinde yüksek katlı ve 1+0 daire planlarının bulunduğu konut projelerine ruhsat çıkarmak için belediyelere akın etti.  

Ruhsatları 1 Ekim’e kadar yetiştirilemeyen projelerin planları değiştirilmek zorunda kalacak. Bu riski almak istemeyen müteahhitlerin de yapı izinlerini 3 ay içerisinde yetiştirmeleri gerekiyor. Başvurusu yapılan ve yapı ruhsatını 1 Ekim tarihine kadar alınan projeler için eski yönetmelik hükümleri uygulanacak ve planların değiştirilmesine gerek kalmayacak. Müteahhitlerin ruhsat almak için uğraştığı milyarlık projelerde daire teslimlerine ise 2018 yılı sonundan itibaren başlanması hedefleniyor.

İstanbul'un her iki yakasına da dağılmış olan söz konusu binalar, Anadolu Yakası'nda Ümraniye, Ataşehir, Üsküdar, Beylerbeyi, Kartal, Maltepe, Bağdat Caddesi, Kadıköy'de yoğunluk gösterirken, Avrupa Yakası'nda ise Kağıthane, Beyoğlu, Fatih, Dragos, Esenyurt, Avcılar Ayazağa, Halkalı, Arıcılar, Kayabaşı, Veliefendi, Başakşehir, Gaziosmanpaşa ilçelerinde konumlanmış durumda.

Bu projelerin fiyatlandırılmasında ise metrekaresine en ucuz Kayabaşı'nda 4 bin 500 lira fiyat biçiliyor. Ortalama 1+1 daire fiyatı en düşük 220-250 bin lira arasında değişiklik gösteriyor. Kentsel dönüşümün simgesi haline gelen Fikirtepe'de metrekare fiyatlarında 7 bin 500-10 bin lira, Topkapı bölgesinde de fiyatlar 8-9 bin lira arasında fiyat belirleniyor. Ayrıca Resmî Gazete'de geçtiğimiz günlerde yayımlanan ve 1 Ekim'de yürürlüğe girecek "Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği” incelendiğinde, birçok değişikliği de beraberinde getirdiği görülüyor.

Bu değişikliklerden biri emsal harici alana yüzde 30 sınır getirilmesi. Yeni düzenlemeye göre, parsel verilen inşaat hakkının suistimal edilmesini önlemek için emsal harici tüm alanların toplamı, inşaat hakkının yüzde 30'u ile sınırlandırılıyor.

Bütün cepheleri toprak altında gömülü olan otoparklar, emsal dışında kalıyor. Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parseller ise belediye ya da bakanlık tarafından birleştirilecek. Eğer mal sahipleri 3 ay içerisinde anlaşamazlarsa birleştirme işlemi söz konusu idare tarafından yapılacak. İstanbul Boğazı gibi eğimli arazilerde yüksek katlı yapılaşmanın önüne geçilecek. Planları Alanlar İmar Yönetmeliği öncesinde sektörde yaşanan gelişmeleri Karar Gazetesi’ne değerlendiren bir gayrimenkul yatırımcısı, konuya ilişkin şunları söyledi: "Belediyelerde şu anda yoğunluk var. Herkes 1 Ekim'den önce mevcut projelerine yapı ruhsatı almak için çalışıyor. Çünkü eski imarda kazanım daha fazla. Projesi olan herkes 1 Ekim'e kadar belediyelerdeki projelerini onaylatmaya uğraşıyor. Bu planlar arasında 1+0 projeler de var." Sektör temsilcisi, yönetmeliğin yürürlüğe girişinde sürenin uzatılmayacağını ve bakanlığın bu yönde kesin talimatı olduğunu vurguladı. Ayrıca belediyelerden ruhsat almak için en fazla yoğunluğun kentsel dönüşüm bölgelerinde olduğuna değinen sektör temsilcisi, "Tüm belediyelerde yoğunluk var. Eski yönetmelikten faydalanmak isteyen tüm müteahhitler, belediyelerden bir an önce ruhsat almak için uğraşıyor. Avcılar'da, Beylikdüzü'nde, Anadolu Yakası'ında da Bağdat Caddesi'nde yoğunluk var" dedi.

BAŞVURULAR EKİM 2017’YE KADAR SONUÇLANDIRILMALI

TGM Trend Gayrimenkul Yatırım Genel Müdürü Hakan Erilkun, Planlar Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 1 Ekim'de yürürlüğe gireceğini anımsatarak şunları söyledi: "Belediyelerdeki ruhsat yoğunluğunun nedeni budur. 22 Mayıs 2014 tarihinden önce yapı ruhsatı almak için işlemlere başlanılmış olan ve bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce ve sonra yapılan başvurular Ekim 2017'ye kadar sonuçlandırılmak zorunda." Ekim 2017'den itibaren 1+0 daire yapımının yasaklandığını, ruhsat girişimleri başlatılan tüm projelerin, yasanın uygulama tarihi öncesinde başvurularının yoğunluk kazandığına işaret eden Erilkun, yeni yönetmeliğe dair yenilikleri şöyle açıkladı: "Örneğin, yeni düzenlemeye göre, İfraz (ayırma) suretiyle yola cephesi olmayan parsel oluşturulamaz, cephesi olmayan parsellere yapı ruhsatı düzenlenemez. Kanunun 18 inci maddesinin uygulanamadığı hallerde yola cephesi bulunan parsellerden herhangi biri ile tevhit edilmesi (birleştirilmesi) mecburidir. Fiili teşekkül sebebiyle yola cephesi sağlanamayan parsellere; komşu parsellerden süresiz geçiş hakkı alınmış ve bu konuda tapu kayıtlarına şerh konulmuş olmak kaydıyla yapı ruhsatı düzenlenebilir."

DURBAKAYIM: ‘BAKANLIK RE'SEN YETKİ KULLANMALI’

İnder Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım ise oluşacak 1 Ekim kaosunu engellemek için Bakanlık'ın re'sen yetki kullanması gerektiğini söyleyerek, "Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 2013 Haziran yüzde 25 Yönetmeliği'nin, dönüşüm sürecine girmiş olan projelere 1 Ekim 2017 tarihine kadar neticelendirilme şartı getirdi. Ancak dönüşüm sürecine giren, riskli bina tescili yapılarak tahliye tebligatları yapılan, hatta tahliyesi yapılan ve yıkılmış sitelerde müteahhit ve belediye yetkilerini aşan sorunlar, kat maliklerinin korkulu rüyası oldu. Vasi tayini, gaip malik, tebligat yapılamaması gibi art niyetli girişimler nedeniyle ruhsat başvurusu için gerekli şartları tamamlayamayan yükleniciler ve kat malikler, 1 Ekim 2017 tarihinden sonra büyük bir kaos sürecine girmekten ve projelerin ortada kalmasından büyük endişe duyuyor" dedi. İNDER Başkanı Durbakayım, evleri yıkılmış, kiraya çıkmış kişilerde de mağduriyet oluşabileceğine değinerek şunları söyledi: "Bakanlığımızın, böyle bir kargaşa yaşanmasına müsaade etmeyeceğine ve söz konusu yönetmelikte gerekli tadilatı yapacağına inanıyoruz."