Emlak Satışları Neden Düşüş Gösteriyor?

Emlak gayrimenkul sektörü geçtiğimiz yıllara göre durgun bir dönem yaşıyor. Temmuz ayı emlak satışlarının yüzde 20 düşmesi konut balonu söylentilerini arttırdı.

Türkiye’nin ekonomideki lokomotif sektörü emlak, geçtiğimiz yıllara kıyasla düşüş yaşıyor. Son olarak Temmuz ayı emlak satışlarının yüzde 20 düşmesi, konut balonu söylentilerini de beraberinde getiriyor. Müteahhitler Birliği, Türkiye’nin Haziran ayında konut fiyatlarının en çok yükseldiği ülke olduğunu, ekonomik faktörler dikkate alındığında ‘konut balonu’ tehlikesinin değerlendirilmesi gerektiğini açıkladı.

EMLAK BALONU NE ANLAMA GELİYOR?

Emlak fiyatlarının hızla ve sürekli bir şekilde artması sonucu fiyatların rasyonel ve sürdürülebilir olmayan yüksek noktalara erişmesine emlak balonu deniyor.

Emlak balonu oluşması için emlak fiyatlarının 1.5 yıl boyunca, yani 6 çeyrek boyunca sürekli katlanarak artması ve sonra 6 çeyrek boyunca da fiyatların gerilemesi gerekiyor. Bu fiyat artışının kümülatif olarak yüzde 15’i aşması durumunda, emlak balonunundan söz edilebiliyor.

KONUT BALONUNUN NEDENİ LÜKS KONUTLAR MI?

Son olarak İnşaat Mühendisleri Odası İstanbul Şube Başkanı Cemal Gökçe, lüks konutların konut balonunu şişirdiğine dikkat çekti.

Gökçe,artık üst gelir grupları yerine orta ve alt gelir grupları için konut üretimine geçilmesi gerektiğini vurguladı.

DHA'nın sorularını yanıtlayan İnşaat Mühendisleri Odası İstanbul Şube Başkanı Cemal Gökçe, Türkiye'nin çok genç bir nüfusa sahip olduğunu ve bu gençlerinde konuta ihtiyacı olduğunu belirterek, "Ancak bu nüfusun ne parası ne de geleceğe yönelik iş garantisi var. Konut alma talepleri var ama paraları yok" dedi.

"İHTİYAÇ VAR AMA TALEP YOK"

Orta ve alt gelir grubuna yönelik konut üretimi olmadığını ifade edene Cemal Gökçe, "Banka kredisi yok, iş yok. Bu insanların ihtiyaçları var ama talep yok. Arz fazlası olan konutlar orta ve üst gelir grubuna ait konutlar. İkinci ve belki de dördüncü konutlarını alanlar var. Dolayısıyla bu konutlara talep yok çünkü ihtiyaçlarını fazlasıyla karşıladılar. Bu çerçevede bir problemler var" dedi ve ekledi:

"Biz orta ve üst gelir gruplarını ifade ederken daha rahat ifade edebilmek istiyoruz. Orta seviyedeki gelir grubuna sahip olan insanların banka kredisini rahatlıkla ödeyebilecekleri konutlardan bahsediyoruz; yani, üst orta gelir grubundan bahsediyoruz. Alt gelir grubu belli, işçi, memur, yeni çalışma hayatına girenler... Yeri itibariyle yapılan her şey satıldı. 'Nereye yaparsam satarım' anlayışı emlak sektörüne hakim oldu. İnşaata ticari meta olarak bakıldı. Bunun da bir doyma noktası vardı"

KONUT BALONU İDDİALARINA YANIT

Konut Balonu iddialarına karşı çıkan otoriterler de var. Konut balonu bir başka deyişle emlak balonu polemiğini bambaşka boyuta taşıyan bir yazıyı daha önce Yeniemlak.com'da yayınlamıştık :

Türkiye'de olası bir konut krizini temsilen dile getirilen 'konut balonu' söylemi epeydir Türkiye emlak ve gayrimenkul gündeminde yer alıyor. Konuyla ilgili birçok emlak ve gayrimenkul otoriteri açıklama yapıyor. Son olarak Seyfettin Gürsel, Zaman gazetesindeki köşesinde, 'Konutta balon yok, arz fazlası var' başlıklı yazısı ile duruma açıklık getirdi.

Önceki günlerde dünya emlak piyasasının tanınmış isimlerinden Robert Shiller Türkiye‘deki konut balonu ile ilgili bir dizi açıklama yapmıştı.

İşte o açıklamaların bir kısmı:

Türkiye’deki konut balonu tartışmasına Nobelli ekonomist Robert Shiller noktayı koydu: Konut fiyatlarında artış var ancak alarm durumunda değil.

Nobel ödüllü ekonomist Robert Shiller,Türkiye’de gayrimenkul sektöründeki fiyat artışının tehlikeli durumda olmadığını açıkladı.Şekerbank’ın 60. kuruluş yılı nedeniyle düzenlenen ‘Sürdürülebilir Kalkınma Finansmanı Zirvesi’nde konuşan Shiller, “Türkiye’de gerçekten konut fiyatlarında çok hızlı bir artış var ancak alarm verici durumda değil. Balon şişmeye başladı ama ABD ya da başka ülkelerdeki kadar ciddi bir durum yok” dedi.

'SON DERECE POZİTİF'

ABD’nin en fazla danışmana sahip gayrimenkul şirketi Keller Williams’ın Uluslararası Başkanı Chris Heller da Türkiye’deki konut sektörüne dair açıklamalarda bulunmuştu.

Heller, Türkiye’nin emlak piyasası hakkında şu tespitlerde bulundu:

- Türkiye’deki gayrimenkul piyasası için son derece pozitifim.

- Büyüdüğünü, ileride de büyümeye devam edeceğini düşünüyorum.

- Avrupa’yla ve diğer Batı ülkeleriyle kıyasladığınız zaman Türkiye’deki gayrimenkul sektörünün durumu çok daha iyi.

- Aynı şekilde ABD’ye baktığımızda da, ABD de toparlanmaya başladı.

- ABD’deki gayrimenkul piyasasının iyileşmesi dünyanın geri kalan bölgelerini de çok olumlu etkileyecek ve diğer ülkeleri de geliştirerek büyütecek.

''KONUT BALONU OLAMAZ''

Heller, Türkiye’de konut balonu olduğu iddialarının spekülasyondan ibaret olduğunu belirterek şunları söyledi:

“Türkiye’de olsun, dünyanın neresinde olursa olsun, fiyatları belirleyen şey aslında arz talep meselesidir. Türkiye’de de talep var, hem de çok güçlü bir şekilde var. Bu talep de artarak devam ediyor. Bu talep devam ettiği sürece her zaman fiyatları yukarıya doğru tırmandıracaktır. Bunu karşılayacak arz da var. Dolayısıyla bu arz ve talep şu anda birbirini dengeliyor ve bu da fiyatları yüksek düzeylerde tutuyor”

HIZLI ŞEHİRLEŞME FİYATLARI YÜKSELTİYOR

Ünlü ekonomist Nouriel Roubini ise bu açıklamaların aksine 'aralarında Türkiye’nin de yer aldığı birçok ülkede konut balonunun başlamış olabileceğine' dikkat çekti.

Gelişen piyasalarda ise Roubini’ye göre konut fiyatlarını artıran farklı etkenler söz konusu. İsrail, Hong Kong ve Singapur’da kişi başına yüksek gelir ve düşük enflasyon ile kurun değerlenmesine engel olmayı hedefleyen para politikası etkili. Türkiye, Hindistan, Endonezya ve Brezilya’da yüksek enflasyon var. Çin ve Hindistan tasarruflarıyla konut alıyor. Hızlı şehirleşme de gelişen ülkelerde talebi arzdan hızlı artırarak fiyatları yükseltiyor.

Son olarak da Zaman gazetesinden Seyfettin Gürsel 'konut balonu' polemiğini köşesine taşıdı.

İşte 'Konutta balon yok, arz fazlası var' başlıklı o yazı:

TÜİK’in açıkladığı istatistiklere göre konut satışları geçen yıla kıyasla ilk yarıda yüzde 10, temmuz ayında ise yüzde 20 civarında düşmüştü. Bu veri çoktandır kamuoyunda tedavülde olan “konut balonu” söylentisini yeniden ateşledi.

TÜİK’in açıkladığı istatistiklere göre konut satışları geçen yıla kıyasla ilk yarıda yüzde 10, temmuz ayında ise yüzde 20 civarında düşmüştü. Bu veri çoktandır kamuoyunda tedavülde olan “konut balonu” söylentisini (aslında söylencesini demek daha doğru olur) yeniden ateşledi. Son iki yıldır yerli yabancı kim benimle ekonominin gidişatı üzerine röportaj yapsa mutlaka “Konut balonu var mı, ne zaman patlayacak?” sorusunu hiç atlamadı.

Benim yanıtım hep “sanmıyorum” oldu. Ama doğrusu konuyu da etraflı bir şekilde araştırmadığımı itiraf etmeliyim. Balon olmadığı, yurtdışında mortgage (ipotekli kredi) krizinden bildiklerimi Türkiye konut piyasasından edindiğim izlenimlerle harmanlayarak verdiğim bir yanıttı. Geçenlerde kent ekonomisi üzerine uzmanlaşmış, ayrıca biyografisinde 2005’ten bu yana gayrimenkul değerleme sektöründe yönetici olarak çalıştığı belirtilen Dr. Ahmet Büyükduman yeni çıkan kitabını yolladı: “Bir kent efsanesi, Konut Balonu” (Scala Yayıncılık).

Kitap ilk bölümünde Kent ekonomisinin temel kavramları ile konut piyasasının ekonomik işleyişini teorik olarak inceliyor. Meraklısı için tavsiye ederim. Kitabın konumuzu ilgilendiren kısmı ise İstanbul ’da konut piyasasının evrimini inceleyen ikinci bölüm.

Yazarın en büyük katkısı Hürriyet’in satılık ve kiralık konut ilanlarından 25 yıllık fiyat ve kira verisi üretmiş olması. Bu veriler enflasyon, inşaat maliyeti, faiz gibi diğer verilerle beraber incelendiğinde İstanbul’un konut piyasasının evrim hikayesi belirginleşiyor. Bu hikaye sanırım ekonomik patlama yaşayan büyük küçük diğer kentlerimize de teşmil edilebilir.

Hikayenin konut piyasası kısmı şöyle özetlenebilir: 1988-2000 döneminde enflasyondan arındırılmış (reel) konut gösterge fiyatı yatay seyrediyor. 2001 krizi ile birlikte bir miktar düşüyor sonra 2008’e kadar hızla artarak iki katına çıkıyor. Bizi pek teğet geçmeyen küresel krizle birlikte biraz geriliyor ardından 2013 yılına kadar yüzde 10’un biraz üzerinde artıyor.

Balon iddiasına gelince. Varlık balonu kavramı şöyle bir süreci tanımlar: Düşen faizler ve gevşeyen kredi koşulları konut talebini kamçılar. Talep arttıkça fiyatlar artar. Artan fiyatlar kredi çekip konut satın almayı cazip kılar (spekülatif davranış). Bu süreç bir süre gider ve sonunda ortaya büyük bir fiyat balonu çıkar. Balon eninde sonunda patlar ve fiyatlar tepetaklak olur. Alınan krediler geri ödenemez hale gelir. Kriz banka sistemine sıçrar. 2008-2009 yıllarında ABD, İrlanda, İspanya gibi ülkelerde yaşanan budur.

Oysa bizim kriz ertesi konut fiyat artışı böyle bir gelişmeye işaret etmiyor. Belki önceki dönemde (2003-2007) balondan söz edilebilir. Bu dönemde İstanbul’da konut fiyatı iki katına çıkarken konut arzı da (Yapı Ruhsatı endeksi 7 kat artmıştır). Ancak bu dönemin sonunda balon patlaması olmamıştır çünkü fiyatta düşüş yüzde 14 ile sınırlı kalmıştır. Bunun en önemli nedeni konut fiyatlarındaki artışın, Büyükduman’ın gösterdiği gibi, inşaat maliyetlerinden değil arsa fiyatlarındaki müthiş artıştan (arsa rantı) kaynaklanmış olmasıdır.

Son döneme gelince. İlk 6 aylar itibariyle 2012-2014 dönemini Türkiye genelinde incelediğimizde karşımıza çıkan manzara şudur: Yıllık konut nominal fiyat artışı yüzde 12 civarındadır (TCMB). Reel artış yüzde 3-4 demektir. Yapı ruhsatı alan özel kesim daire sayısı artışları ise sırasıyla yüzde 13 ve yüzde 35’tir (TÜİK). Bu rakamlara bakınca ben bir balon değil arz fazlası görüyorum.

Bu şu anlama gelir: Önümüzdeki dönemde inşaat sektöründe bir düzeltme kaçınılmazdır; inşaatlar önemli ölçüde yavaşlar, reel fiyatlar da sınırlı ölçüde geriler. Büyüme için kötü haberdir.